Buy a house - nobt整理
以下内容是2020年7月左右整理，随着时间推移可能部分政策、收费标准有变，参考当前最新标准。
新房
茶水
茶水不受法律保护，开发商受政府压价，用茶水费的方式拉高收入，一般只有买房人远大于供销售房数量、以及比较好口碑的开发商出现。
显而易见了：供不应求的原因一般是突来的城市规划（商业、医疗、交通-地铁等）、好口碑开发商、总之性价比高
由于茶水不受法律保护所以一般在公共平台可能用cs代名，cs：ChaShui
交完茶水费才有资格去选房，选到房才有资格购房，据我简单了解一般是几万到十几万的茶水费
非茶水
现在大部分都不是茶水盘了，不是茶水盘也不新奇，只是上面的茶水盘反过来理解就行了
精装修
精装修实际上也是开发商拉高收入的一个手段，平均一平2~3K的精装修可能实际成本几百块，也是很多买了新房的人维权的原因
交房后置办家电和部分家具即可正常入住
典型的开发商有：碧桂园，其他都不错，就是精装修水分比较大
武汉近几年以精装修新房居多
毛坯
购买的是没有装修过的房子
二手房
二手房很重要的一个点，就是满二、满五，意思是这个房子在此次交易时，房子的房产证至今的时间，是否满2年、满5年，对应此次交易的增值税、契税、个人所得税等有差距。
新房交付给房主后，房主不一定立马去办房产证（比如房主就没想到要比较快交易、或者压根不想交易），比如2018年1月房子交付了入住了，但是到了2020年1月才办证，到2020年6月交易就只有5个月，就是一个没有满2年房产证的二手房
二手房除了房屋总价外额外的包括：
1、契税
(1)首套房且面积90平米以下,成交价*1%。
(2)首套房且面积在90-144平米之间,成交价*1.5%。
(3)其他:成交价*3%
2、增值税及附加
小于3套不管大小，2年内：评估总价 / 1.05 * 5.3%
小于3套不管大小，2年以上：免征增值税，也就是 0
3套以上，2年内：评估总价 / 1.05 * 5.3%
3套以上，2年以上：免征增值税，也就是 0
3、个人所得税
未满5年或以家庭为单位卖方非首套住房征收 ： (评估总价 - 增值税 ) * 1%
满5唯一：免征，也就是0
这里俗称个税一个点，只有满五唯一时才会免征
4、中介费
第一部分：成交总价 * 2.5%（这个可以谈，大部分是2到2.2个点成交，低于2个点贝系中介打不了贝壳的交易合同）
这里插一句可能感兴趣的话，提成分配，不是100%准确，但是大概是这样，比如最终成交的点位在2个点，150万的总价，中介费2个点就是3万，首先贝壳无条件抽走30%，门店抽走20%，这套房子相关的维护人、带看人、卖房维护人可能都要分点走，最终到你成交的这个中介手里，低于3万的50%，我预计的大概1W3到1W5左右
第二部分：代收代办服务（商业贷款评估费：收取评估报告总额的千分之一左右、商业贷款担保费：1800，不太清楚什么点位）
是否满二
房产证下发超过两年，对应上面的征税标准
是否满五
房产证下发超过五年，对应上面的征税标准
满五唯一
满五唯一是指房产证下发满5年，且是业主（以家庭为单位）唯一住房
满五不唯一
满五唯一是指房产证下发满5年，且不是业主（以家庭为单位）唯一住房
简单装修或毛坯
这个一般是房主买房不是自住，大部分是投资，拿到房子后简单装修后出租，价格上来说比精装的二手房要便宜些
精装
这个一般是房主自住，也不排除有钱的房主装修完就放着偶尔住，总之精装意味着房主花了更多的钱在装修上，一般大部分家电家具会打包出售，因为这种一般是房主置换，拆卸或者迁移也是个麻烦事，卖的时候都希望用装修增加点总价
新房和二手房都需要考虑的
楼层
有些人在意楼层，所以不管对开发商卖新房、还是房主卖二手房，都会存在，楼层不同对应价格不同的情况
据说楼层不同对应的公摊率不同、消防可救援高度、考虑停电得爬楼梯等
说到救援高度，说下消防：高层建筑的消防安全主要靠建筑物内部的消防设施，你买房子主要看消防设施齐全不齐全，有没有消火栓，20层以上的高层住宅一般安装有自动喷水灭火系统。还有物业是否正规也很重要，消防设施需要日常维护的。
据说楼层越高，公摊率越高，代表可使用面积越小
低层
常见的一楼可能带买房得院，养点花花草草
中高层
这个就是常见的1/3 ~ 2/3
比如总高32层，就是10到22层
顶层
顶层的有较多注意的，经我简单了解主要包括以下几点：
1、房顶漏水
这个一般的说法是找物业，诸如你不解决我就不交物业费，但是可能实际情况大多数物业不会管，房顶据说会存在坡面房顶和平面房顶，见名知意，平面比坡面更容易积水，容易积水就更容易渗水
2、冬冷夏热
这一点较新的楼盘顶楼有做隔热处理，不是裸露的顶层，还存在一个类似小棚盖住了楼顶一样
3、电梯
一般说的是停电时需要爬楼梯、顶层等待电梯时间需要更久
4、吵闹
一般住在非顶层，可能面临不知道是什么样的楼上邻居，可能会比较吵
而顶层不存在这样的烦恼，很安静
5、采光
有些小区楼间距不合理或者常见的低层就是容易出现采光不好的问题，而顶层或者说高层采光都较好
6、电梯井在顶楼
可能在安静的时候，乘坐电梯导致比较吵
物理层和名义层
一般是物理层和名义层的区分，物理层即为建筑物内所有楼层由下往上依次从一层算到顶层。而名义层即根据各开发商对楼层用途的区分进行楼层号码区分，一般名义层的第一层为地上建筑的第一层。
这里可能就是总高33层的楼栋，他标这个房子是32层（名义层），实际上就是个顶层
物业
物业公司一般是和楼盘开发商合作，或者就是开发商自己的物业子公司，常说的物业一般想了解到的是：
1、物业费
2、物业服务质量、口碑
这里拿公认的万科物业举例，据说享受过万科物业服务的业主，置换也是选择万科的房子
据了解万科物业有以下但不限于此的操作：
1、冰雪天气给汽车把雨刮器竖起来
2、逢年过节搞氛围搞活动搞联谊
3、物业看到人打招呼
4、看到有人在绿草走不说你而是想办法阻挡比如在那里种树
5、停车找车位困难物业小区门口电动车带你找
6、冰雪天气小区门的把手用棉布包裹等等
7、垃圾桶保持简洁
。。。
没有电梯的比有电梯的物业费便宜5毛左右，单位是每平米：
1、没有电梯的物业费区间：0.7~2.7
2、有电梯的物业费区间：1.2~3.2
物业费一般是按年缴纳
物业费收取方式：房子建筑面积 * 物业费单价 * 12
停车费
现在武汉的新房大多停车费偏贵，据我简单了解超过300一个月的停车费就有点贵了，较老的楼盘停车费收费较为正常，平均100~200
现在有较多新房的停车费达到每月600~900
这个也是购房后心里觉得不平衡或难以接受，导致维权的一个因素
绿化率
绿化率是指项目规划建设用地范围内的绿化面积与规划建设用地面积之比。对购房者而言，绿化率高为好，但实际上绿化率影响不大，很多小区绿化率都可以高达70％以上。绿地率的影响似乎更大，一般绿地率能在30％以上就是非常好的小区环境了。
这个实际上不是太关心的点，一笔带过
容积率
容积率 = 地上建筑总面积 ÷ 规划用地面积
举例说明:1000平米的院子，盖了一个7米高的双层楼，每层都是300平米。容积率=300x2/1000=0.6
低密住宅：容积率＜2.0
大部分都是居住用地：2.0 ≤ 容积率 ＜ 3.0
以下这段话可以参考：
1、一个良好的居住小区，高层住宅容积率应不超过5，多层住宅应不超过3，绿地率应不低于30%。但由于受土地成本的限制，并不是所有项目都能做得到。容积率是衡量建设用地使用强度的一项重要指标，容积率的值是无量纲的比值。
2、高容积率的住宅项目意味着小区内房子建得多，而高密度的住宅必定会带来高密度的居住人口，最终导致小区中业主的生活舒适度下降。
3、另外，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。频繁的的使用会加剧这些设施的老化，所以在购买高密度小区时应该对此提出更高的要求。
容积率有个新手容易忽略的点，在知道容积率的算法后容易得知，相同的规划用地面积，楼层低意味着建筑总面积少，也就代表容积率低，所以有的小区是：高层+小高层+洋房/别墅
这样的组合小区容积率比全是高层的小区低得多
也是一般体量较大的小区才这样的组合，小一点的开发商大部分楼栋也比较少
交通
公交和地铁，一般地铁在刚规划落实时，附近的房价都会上涨一波，带地铁的更方便出行，所以价格也会比没有地铁的贵
学校资源
注意二手房入学名额是否被前业主占用
学校一般按附近小区画住宅，方便管理，这个看个人，有的人更注重学区资源，有的人不在意或者暂时不在意学区，只是打算在这落脚后等着后面置换
医院
附近的医院资源，医院越好、规格越高对应的也是个更好的卖点
这里有的人会介意小区离医院过近之类的，看个人的想法，我个人觉得无所谓
最后
购房是一个很重大的事，不管房子别人如何评价，对于自己和家人来说大多数还是不容易，可能积累了几代人的努力。
认真观察，仔细对比，全面分析，谨慎决定。
祝你都能买到满意、合适的房子。
